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日前，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)簽署國(guó)務(wù)院令，公布《住房租賃條例》，并自2025年9月15日起施行。

《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度?！稐l例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。

公開信息顯示，本條例的征求意見稿于2020年9月發(fā)布。同日，司法部官網(wǎng)發(fā)布《住房租賃條例》專家解讀文章，北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱解讀指出，作為我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，《條例》在民法典、城市房地產(chǎn)管理法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)住房租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體給予必要引導(dǎo)和有效監(jiān)管，為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，提供了強(qiáng)有力的制度保障和規(guī)范指引。

通過立法規(guī)范住房租賃活動(dòng)

對(duì)于《條例》的出臺(tái)背景，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人答記者問時(shí)指出，住房問題事關(guān)保障和改善民生，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是有效解決住房問題的重要途徑。近年來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。與此同時(shí)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展也面臨一些問題，市場(chǎng)秩序有待規(guī)范，對(duì)租賃雙方合法權(quán)益的保障還不充分；住房租賃市場(chǎng)供給主體以個(gè)人為主，市場(chǎng)化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)主體發(fā)展不足；住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布、費(fèi)用收取等方面還存在不規(guī)范行為；對(duì)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理仍需強(qiáng)化等。解決上述問題，既需要進(jìn)一步深入貫徹實(shí)施有關(guān)民事法律制度，調(diào)整好住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也有必要制定專門行政法規(guī)，更加有力有效規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，為加快建立租購(gòu)并舉的住房制度提供支撐。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛則發(fā)布《〈住房租賃條例〉：租購(gòu)并舉的法治基石》的解讀文章，其指出，“租購(gòu)并舉”是我國(guó)住房制度改革的大方向，黨的十九大、二十大都明確要求加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，二十屆三中全會(huì)《決定》再次進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。經(jīng)過多年的大力推動(dòng)，我國(guó)住房租賃得到長(zhǎng)足發(fā)展，成為新市民、青年人解決住房問題的重要途徑。在住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，亟需通過立法規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，穩(wěn)定租金價(jià)格

首次以法規(guī)形式明確“建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制”，無(wú)疑是本次《條例》的一大亮點(diǎn)。

《住房租賃條例》第二十九條明確，設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，過去關(guān)于租金調(diào)控多停留在政策層面或地方試點(diǎn)階段，如今正式納入國(guó)家法規(guī)，明確由設(shè)區(qū)市級(jí)政府建立監(jiān)測(cè)機(jī)制并定期公布租金水平，為遏制哄抬租金、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)提供制度保障。這一機(jī)制的落地，有望重塑“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的租賃治理新格局。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，這一機(jī)制的建立，將有助于提高市場(chǎng)透明度，便于政府及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，穩(wěn)定市場(chǎng)租金。同時(shí)，定期發(fā)布租金水平也為租賃雙方提供參考依據(jù)，提升了交易的公平性，有助于推動(dòng)市場(chǎng)朝向更加規(guī)范的方向發(fā)展。

規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，降低承租風(fēng)險(xiǎn)

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬解讀指出，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供虛假房源，克扣押金，侵占、挪用租賃資金等違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為會(huì)給承租人帶來經(jīng)濟(jì)損失。《條例》通過規(guī)范租賃企業(yè)和住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為，減少承租人可能的經(jīng)濟(jì)損失。

針對(duì)“長(zhǎng)收短付”（租賃企業(yè)一次性收取租客長(zhǎng)期租金卻按月支付房東）、租金貸等資金斷鏈?zhǔn)录?，《條例》第十九條規(guī)定“從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)，具體辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制定”。

在趙然看來，設(shè)立“轉(zhuǎn)租資金監(jiān)管賬戶”制度，能夠有效保護(hù)承租人預(yù)付款安全、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定，也為金融機(jī)構(gòu)介入租賃市場(chǎng)提供了信任基礎(chǔ)和監(jiān)管接口。

《條例》明確，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，或者未按照規(guī)定通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

《條例》還規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立住房租賃檔案，如實(shí)記載相關(guān)信息，并健全住房租賃信息查驗(yàn)等內(nèi)部管理制度。此外，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用。

《條例》還首次將“信用監(jiān)管+行業(yè)自律”作為雙輪驅(qū)動(dòng)機(jī)制，明確政府通過信用分級(jí)、分類監(jiān)管對(duì)企業(yè)與從業(yè)人員實(shí)施全過程管理，同時(shí)要求行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)自律體系建設(shè)。

而對(duì)于出租人而言，《條例》明確除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

明文禁止非居住空間用于居住

為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)、保障承租人居住安全，《條例》對(duì)出租住房的條件和違規(guī)行為處罰等作出明確規(guī)定。

《條例》第七條明確，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，《條例》第三十九條明確，將非居住空間單獨(dú)出租用于居住，或者租賃住房不符合規(guī)定的單間租住人數(shù)上限或者人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告；拒不改正的，對(duì)單位處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得。

虞曉芬解讀指出，居住環(huán)境直接影響著居民的生活質(zhì)量和身心健康。目前，部分租賃房屋設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件差、安全隱患多等問題屢見不鮮，其中“隔斷房”和“甲醛房”等現(xiàn)象尤為突出?！稐l例》要求用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，且明確規(guī)定租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，從源頭上保障承租人能夠獲得安全、健康、相對(duì)舒適的居住環(huán)境。

趙然表示，《條例》首次明文禁止非居住空間用于居住，劃定了安全與用途的底線，正面回應(yīng)商改租、車庫(kù)改租等違規(guī)改造帶來的安全隱患和城市治理難題。此舉有利于清理租賃市場(chǎng)中的“灰色供給”，推動(dòng)住房租賃回歸合法、安全、宜居的本質(zhì)屬性，也倒逼供給側(cè)加強(qiáng)合規(guī)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

值得一提的是，《條例》還提及“出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同?！蓖瑫r(shí)，“應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來，這將有助于解決市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的“虛假房源”“租約不清”等信息不對(duì)稱問題，增強(qiáng)交易透明度和法律效力，降低租客維權(quán)門檻，也提高平臺(tái)型企業(yè)的信息合規(guī)成本。

鼓勵(lì)居民自有房源出租，支持企業(yè)盤活存量用房用于租賃

曹晶晶指出，相較征求意見稿，《條例》在總則第五條增加了“國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。 國(guó)家鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利?！?/p>

其指出，近兩年，隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等取得一定進(jìn)展，在增加租賃住房供給的同時(shí)，也能夠有效地盤活企業(yè)存量低效資產(chǎn)。值得注意的是，當(dāng)前“非居改租”仍面臨改造成本較高、用地性質(zhì)或物業(yè)用途變更難、消防報(bào)批難等問題，后續(xù)相關(guān)配套政策仍有待進(jìn)一步優(yōu)化完善。

完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)

住房租賃企業(yè)是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的他人住房開展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，是市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)主體，其規(guī)范發(fā)展對(duì)于住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人解讀指出，《條例》一方面明確規(guī)定國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的規(guī)范，規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，向所在地房產(chǎn)管理部門報(bào)送開業(yè)信息；發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息；建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度，不得非法收集、使用、加工、傳輸或者非法買賣、提供或者公開他人個(gè)人信息；向房產(chǎn)管理部門報(bào)送其經(jīng)營(yíng)的租賃住房信息等。

曹晶晶指出，相比發(fā)達(dá)國(guó)家，目前我國(guó)住房租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率仍較低，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年6月，全國(guó)開業(yè)規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量為135.9萬(wàn)間，占整體市場(chǎng)份額仍較小。從市場(chǎng)化、專業(yè)化的政策導(dǎo)向來看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)仍有較大發(fā)展空間，推動(dòng)專業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)展將有助于提升住房租賃產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。而住房租賃企業(yè)發(fā)展離不開政策支持，未來政策有望繼續(xù)從財(cái)政金融、市場(chǎng)培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結(jié)合公積金、人才人口等方面，對(duì)供需兩端政策持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化。